El tirón de las casas y locales de lujo

La escasez de activos inmobiliarios ‘prime’ ha propiciado una fuerte contracción en locales y centros comerciales durante los seis primeros meses del ejercicio 2016 en España, pese a que el retail inmobiliario fue uno de los primeros sectores que mostró ciertos síntomas de recuperación tras la crisis. Pero ahora y según se desprende del último “informe de mercado retail” de la consultora inmobiliaria JLL (Jones Lang Lasalle) el descenso es del 27% con relación al primer semestre del año 2015. Cuantificándolo en cifras, se trata de un descenso de 1.278 millones de euros.

Esta brusca disminución de la inversión no es motivada por una falta de demanda o interés por inversores extranjeros, responde como afirma dicho informe “al fruto de la escasez de producto en el mercado”. Durante el primer semestre del año el número de operaciones inmobiliarias de calado ascendieron a 38, muy por encima de las 23 operaciones cerradas en el primer semestre del 2015. Ahora bien, este crecimiento no guardó la correspondiente equivalencia con el volumen económico de estas operaciones inmobiliarias, ya que las mismas se situaron en torno a los 40 millones de euros de media, frente a los 78 millones de euros en el mismo periodo del año 2015.

Hablando de este tema con expertos del sector, todos coinciden en que la escasez de inmuebles ‘prime’ no beneficia al sector, sino más bien todo lo contrario, ya que eleva considerablemente las rentas. La demanda de los bienes inmobiliarios de primer orden ha aumentado, lo cual indica que España se sitúa como país de referencia estratégica para los grandes inversores foráneas y fondos de inversión inmobiliarios.

Existe un fuerte apetito inversor en los mercados internacionales por los activos españoles; ahora bien, la falta de producto, la complicación y trabas burocráticas de algunas comunidades autonómicas y la incertidumbre política, que frenan grandes operaciones que serían muy beneficiosas para España. En el primer semestre del año se estima que la inversión inmobiliaria tiene un parque de operaciones en ‘stand by’ por importe de más de 3.000 millones de euros por las causas expuestas anteriormente.

La escasez de inmuebles  está dando lugar a que las rentas se eleven considerablemente tanto en locales en calle como en centros comerciales. Las estimaciones de las rentas en zonas prime tendrá un crecimiento medio anual del 2,2% durante el periodo 2016-2018. La renta prime en los mejores centros comerciales alcanzó los 88 euros/m² /mes a mitad de año. El mercado de ‘high street’ presenta unas muy buenas expectativas de crecimiento en las principales calles y avenidas de las ciudades. Las rentas de locales ‘high street’ durante el periodo 2016-2018 aumentarán un 2,4% anual en Madrid y un 1,7% anual en Barcelona.

Analizando los índices de rentabilidad por trimestres en 2016: la rentabilidad prime en los centros comerciales pasó del 4,75% en el primer trimestre del 2016 al 4,5% en el segundo trimestre del año en curso. En cuanto a locales en calle en el primer trimestre del 2016 la rentabilidad pasó del 3,75% al 3,5% en el segundo trimestre del año. Y en cuanto a medianas superficies comerciales se refiere la rentabilidad pasó del 6% en el primer trimestre al 5,75% del segundo trimestre del año 2016.

Las principales calles de Madrid y Barcelona son las que se benefician del incremento de las rentas. Con datos  de cierre del primer semestre del año 2016, Barcelona y más en concreto la calle Portal del Ángel experimentó un crecimiento de rentas del 8,3% respecto al mismo periodo del año anterior. En esta calle se está abonando hasta 260 euros/m² /mes por el alquiler de un local, lo cual la sitúa a esta fecha como la calle más cara de España. Las rentas de un local en Paseo de Gracia han aumentado un 11,6% en un año y a esta fecha se han cerrado operaciones de alquiler en esta calle de hasta 240 euros/m² /mes.

En cuanto a Madrid se refiere, la calle Serrano, en plena ‘milla de oro’, experimentó el mayor aumento de alquileres, un 6,7%. Se ha llegado a pagar rentas de 240 euros/m² /mes en Serrano. Otra calle de referencia en Madrid es Preciados en el eje Gran Vía, en Preciados las rentas ascendieron un 6,25% durante el primer semestre del año 2016, abonándose 255 euros/m² /mes, con un incremento menor está la calle Gran Vía con incrementos del 4,5% y rentas de 230 euros/m² /mes.

En cuanto al sector residencial de lujo refleja un aumento de la demanda muy significativa desde el año 2013, el volumen de demanda de casas de Lujo creció un 80%. Las que están a la venta por encima de 1 millón de euros, han crecido un 78,8% desde 2013. Si en agosto de 2013 el 3,6% de las búsquedas que se realizaban en la plataforma inmobiliaria de idealista.com estaban relacionadas con el lujo, este año el porcentaje ha subido hasta el 4,2%.

El mercado español de viviendas de lujo presenta una oferta en la que el precio medio por vivienda se sitúa en torno a los dos millones de euros, exactamente 1.982.939 euros, lo que significa un 6% más que en el año 2013. Igualmente también ha aumentado el porcentaje de viviendas de lujo frente al total: en 2013 el 2,3% de las viviendas anunciadas tenía un precio superior al millón de euros; en la actualidad esa tasa alcanza el 2,7% del total.

Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares son las cuatro las provincias españolas que concentran el 75% de las viviendas de lujo, con precios superiores al millón de euros. Una de cada diez viviendas de lujo tiene un tamaño superior a los 900 m². El 87% de las viviendas cuentan con 4 o más habitaciones y el 65% tienen entre 200 m² y 600 m², aunque el tramo más frecuente es entre 200 m² y 400 m².        

La fluctuación de los precios en las viviendas de lujo es diferente en función de su situación geográfica. Así, en las costas españolas con reputación internacional son los que se ha dado un mayor crecimiento de precios. En Sotogrande, por ejemplo, los propietarios de media piden un 34,9% más por sus viviendas de lujo que en el año 2013. En la Vila de Eivissa el crecimiento ha sido del 27,3%, del 24% en Sant Feliu de Guixols (Girona), 21,8% en la urbanización marbellí de Sierra Blanca y del 18,2% en Los Monteros (también en Marbella).

Por el contrario, en Palma de Mallorca los precios de las viviendas de lujo se han mantenido estables durante los tres últimos ejercicios con un índice de un – 0,8%, con un ligero repunte, exactamente el 2,3%  las viviendas de lujo del Barrio de Salamanca en Madrid. Con otro aumento parecido (2,7%) están las viviendas de lujo de la urbanización de La Moraleja (Madrid) y el barrio valenciano del Pla del Remei, donde el incremento de la vivienda de lujo ha sido de un 2,9%.

Las zonas de España en las cuales hay mayor concentración de viviendas de lujo son: En Madrid las cuatro urbanizaciones de lujo por excelencia; La Moraleja, donde el 97% de las viviendas en venta tienen un precio superior al millón de euros; La Finca con un 96,9%; Montealina con un 89,6% y por último la zona de El Viso con un 73,8% con viviendas de más de un millón de euros a la venta. Tras ellas se sitúa el barrio barcelonés de Pedralbes (62,9%).

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista señala que “el mercado de costa es diferente al de las grandes capitales. Las zonas costeras y las islas son un importante foco de atención para compradores extranjeros, principalmente europeos, rusos y árabes, mientras que en las grandes capitales como Madrid o Barcelona los compradores tienen un perfil más nacional o son grandes fortunas latinoamericanas”. Encinar apunta que «se trata de personas con un elevado poder adquisitivo que no suele necesitar financiación para cerrar la operación y que muchas veces paga al contado”.

Hasta la fecha, el empresario multimillonario ruso Mikhail Prokhorov ostenta el récord de la compra más cara por una casa de Lujo cuando adquirió la Villa Leopolda de Safra por 370 millones de euros, más 19,5 millones para los muebles de la casa en el verano de 2008. Pues bien, el multimillonario ruso Mikhail Prokhorov podría ver su record batido pronto ya que se ha puesto a la venta la mansión más cara del mundo en Francia. Se trata de una mansión en la costa francesa entre Mónaco y Niza. Una mansión al alcance de pocos ya que su precio de salida supera los 1.000 millones de euros. La casa más cara del mundo está a la venta. La friolera de 1.000 millones de euros es la cantidad que deberá pagar el interesado en adquirir la propiedad, según informa el diario francés ‘Nice-Matin’ en su portal web.

Por si hay algún pudiente o curioso la ‘casita’ o mansión está situada en la península de Saint-Jean-Cap-Ferrat, en la costa francesa entre Mónaco y Niza, cuenta con diez habitaciones, una sala de estar, un jardín de invierno, un establo y una conserjería. Además, entre otras exclusividades el propietario podrá disfrutar de una piscina de 50 metros y de un parque botánico privado de 14 hectáreas con al menos 25 invernaderos.

La mansión goza de un emplazamiento privilegiado pensado para disfrutar de la flora y la fauna animal autóctonas en un medio completamente rural. Además, desde que la mansión fue comprada en 1924 por Alexandre Marnier-Lapostolle, fundador de la sociedad de Grande Marnier, se intensificó la plantación de especies tropicales en dicho jardín. Según ha informado el portal francés, los expertos en ventas de viviendas de lujo aseguran que esta perteneció al rey Leopoldo II de Bélgica, que la habría adquirido en 1904 reformándola y llamando a la villa ‘Les Cèdres’.

No obstante, la construcción data de 1830, cuando fue denominada como «Villa Pollonnais». Actualmente pertenece al empresario de licores Suzanne Marnier-Lapostolle, de la compañía Grand Marnier. Por si algún curioso o multimillonario comprador estuviera interesado en la mansión en cuestión, les facilito un enlace del video de la Villa.

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