Por qué comprar acciones inmobiliarias (VI)

Colonial: Lo bueno ya está en precio.

Inmobiliaria Colonial.
Inmobiliaria Colonial.
MV49 Business Park, Inmocolonial

Colonial cotiza con una prima del +12%, por encima del sector (+5%). Nos parece que la acción está correctamente valorada y aunque creemos que merece una prima por tener una cartera de alta calidad, y con buenas perspectivas de revalorización, no vemos potencial desde estos niveles. Ya está todo en precio. A medida que vaya sacando su cartera en desarrollo adelante (10% del total) y elevando la ocupación, que ahora es del 87%, podríamos ver reversión en rentas. La propia compañía estima un potencial de reversión en rentas de hasta el +40% por mejoras de ocupación y precio.

Reiteramos recomendación de VENDER aunque revisamos ligeramente nuestro P.O. de 0,58 a 0,60 euros/acc (potencial – 5,5%) tras asumir una mejora de las valoraciones en Paris, donde los activos de COL han tenido un buen comportamiento en los últimos 12 meses. COL tiene exposición al segmento de oficinas prime, que representa el 93% de su cartera. Por mercados, COL ofrece exposición al mercado de oficinas prime de París (52% del GAV), Madrid (26%) y Barcelona (22%).

inmocolonial
Torre BC, Inmocolonial.

Frente a otras compañías del sector, COL parte con la ventaja de tener ya una cartera de activos en funcionamiento de tamaño considerable (con un valor superior a los 5.000 M euros) de manera que el riesgo de inversión es menor. La estrategia de la compañía consiste en mantener y reforzar su posición como uno de los principales operadores de oficinas prime en estos 3 mercados.

La conjunción de mayores rentas y compresión de yields de mercado serán favorables para la buena evolución de las valoraciones en España en los próximos años. En el caso de COL asumimos una rebaja de la yield de los activos de -57 pbs en los próximos 3 años, con un aumento de rentas del +9,4% anual (del 2% en términos de ERV de la cartera). COL debería beneficiarse significativamente de su cartera de desarrollo/rehabilitación. La compañía estima que el potencial de reversión de rentas brutas (por mejora de ocupación y precios) es de unos 87 M euros o el +41% del total en 2014, de los cuales 40 M euros llegarían por la cartera de proyectos y reformas.

Edificio de oficinas Inmocolonial
Edificio de oficinas Inmocolonial

Esperamos un crecimiento anual compuesto de las rentas brutas del +9,4% en los próximos 3 años. Nos gusta la cartera de la compañía, y sus perspectivas de revalorización, pero creemos que la acción está correctamente valorada en bolsa y no vemos potencial en la acción, que ya descuenta una recuperación de las valoraciones. Cotiza con prima sobre el último NAV reportado del +32% (frente a comparables +10%/+20%) para un crecimiento anual compuesto del +17% en los próximos 3 años. El crecimiento previsto del NAV vendría por la mejora de valoraciones en España, principalmente, donde en 2014 vimos subidas de precios cercanas al +10% (para la cartera española de COL). Con todo, creemos que la acción está correctamente valorada en Bolsa y no vemos potencial desde estos niveles. El accionariado permanece más o menos igual tras la ampliación de capital del año pasado. Villar Mir tiene el 24%, con QIA el 13%. No esperamos cambios significativos en el corto plazo.

Nuestro P.O. es de 0,60 euros/acc (potencial -5,5). Para valorar la compañía partimos del último NNAV (en este caso nuestra estimación de NAV a Dic’14) y ajustamos por la generación/destrucción de valor estimada en los próximos 3 años, que descontamos al WACC. Para el cálculo del WACC utilizamos los siguientes parámetros: Coste de los FF.PP. de 7,5% con beta de 1,0, Bono 10a de 3,0% y Prima riesgo del 4,5%. El WACC es del 5,9%, favorecido por unos bajos tipos de interés. Nuestro planteamiento base es que lo peor en rentas y valoraciones ya ha pasado y en los próximos años deberíamos ver compresión de yields (aumento valor de los activos).

MV49 Business Park, Inmocolonial
MV49 Business Park, Inmocolonial

Analista: Ignacio Romero. Disclosure: El periodo al que se refiere la recomendación se establece en un año. La recomendación está basada en hipótesis razonables sobre diversas variables en la fecha de publicación. La evolución posterior de alguna de esas variables (como por ejemplo: cambios sobrevenidos en tipos de interés, tipos de cambio, precios de materias primas, y otras variables que pueden ser tanto específicas de la compañía, como generales de su sector) podría motivar un cambio de recomendación mediante un nuevo informe de análisis. Las recomendaciones de la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. son COMPRAR, VENDER y BAJO REVISIÓN. La recomendación de COMPRAR se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución mejor a la del mercado (referencia Ibex35 e Indice General de la Bolsa de Madrid para las compañías españolas; referencia Eurostoxx50 para las compañías de la zona Euro) mientras que las de VENDER se emiten para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución peor a la del mercado de referencia. La recomendación de BAJO REVISIÓN se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. está analizando posibles cambios en las estimaciones o valoración tras algún hecho relevante que haga posible ese análisis detallado. El presente informe ha sido preparado por la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A., basado en información pública disponible.

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