El futuro de los Centros Comerciales

1.- Dudas en los inversores tras las elecciones del 24 de mayo de 2015
España se juega mucho en estas fechas en el sector del Retail Inmobiliario, los inversores, fondos y SOCIMIS que tenían en fase de compra proyectos de gran calado económico, han hecho un standby a esas operaciones. Quieren despejar dudas políticas acerca de lo que puede afectar a sus inversiones las pasadas elecciones del 24M.

Muchas veces a lo largo de la historia la expansión inmobiliaria en fases de desarrollo se ha visto frenada por cambios de poderes políticos tras unas elecciones. La desconfianza está en juego y  veremos lo que pasa en este caso. Estos planes podrían verse de repente paralizados por Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, ya que de ellas dependen las licencias y planes de reordenación territorial.

Puede haber un frenazo de golpe y porrazo que deje fuera de juego al crecimiento. Hay muchos miles de millones en juego y muchos puestos de trabajo de nueva creación. Sólo entre Madrid y Barcelona los inversores barajan la nada desdeñable cifra de 14.000 millones de euros. Si esto ocurriese no sería nada justo, ya que detrás de muchos de estos proyectos hay crecimiento, por consiguiente nuevos puestos de trabajo y en estos tiempos perderlos o no lograrlos sería una verdadera locura. Muchas inversiones son proyectos de nueva creación, otras compra-ventas y todas de ellas aportan dinero entrante y con ellas viene el desarrollo.

Muchos Centros Comerciales en décadas pasadas han vivido años de locura de ventas pero han olvidado lo más importante, no adecuarse al gusto y a los cambios de hábitos de los consumidores. Como vulgarmente se dice, “se habían dormido en los laureles” esperando tiempos mejores. Esos tiempos de ventas de locos ya no volverán o mucho lo dudo. Y segundas oportunidades suele haber pocas.

Ahora toca vivir otros tiempos, tiempos en los que el crecimiento de los centros comerciales y el Retail crezca de manera más racional, pensando en que los gestores de esos Centros Comerciales mimen su producto adecuándolo a los gustos y hábitos de los consumidores. De la misma manera, para que este crecimiento sea sostenible en el tiempo, sólo cabe emplear el sentido común. Así de esta forma los centros comerciales y las ciudades deben estar plenamente integrados y modernizados a la nueva era tecnológica. Antes los Centros Comerciales vivían sumergidos en un submundo, apartados de la vida social. El presente y futuro de los Centros Comerciales pasa por una plena interactuación con los consumidores de estas ciudades. Cada Centro Comercial tiene que tener su propia identidad y debe especializarse ampliando la gama de prestaciones y servicios.

Pese a todo lo comentado, el año ha empezado con buen ritmo de compra-ventas de Centros Comerciales.Dos ejemplos de estos centros son ABC SERRANO Centro Comercial y Zielo Shopping en Pozuelo.

2.- El Centro Comercial ABC de Madrid, en el punto de mira de inversores chinos y estadounidenses
El centro comercial ABC Serrano tiene novias. Este centro es propiedad de IBA CAPITAL, liderado por Thierry Julien. Ahora despierta el interés de grupos inversores chinos y estadounidenses  que están negociando su adquisición. Tienen una oferta de compra del complejo de 120 millones de euros. Esta cifra supone el doble de lo que IBA CAPITAL pagó a Reyal Urbis en 2013 (60 Millones de Euros), queda lejos de los 200 Millones de Euros que pide IBA CAPITAL a los interesados.

ABC Serrano con más de 14.000 m2 de superficie está distribuido en 3 plantas comerciales con 60 locales comerciales y 255 plazas de aparcamiento. En estos momentos el centro se encuentra en fase de restauración y se espera que sus  obras estén ejecutadas en 2016. Estoy plenamente seguro de que esta operación se llevará a cabo por la excelente ubicación de la que goza este centro comercial. Pocos son los Centros Comerciales en zonas Prime y son los más deseados por su rentabilidad.

3.- UBS compra el centro Zielo Shopping de Pozuelo de Alarcón por 73 millones de euros
El grupo estadounidense Hines, en el año 2009, desafiando a la brutal crisis, inauguró este centro comercial con  algunas firmas Premium. Ahora UBS  a través de su cartera de fondos se ha hecho con el centro dejando una rentabilidad cercana al 5% para Hines. Zielo Shopping  cuenta con una superficie de 50.000 metros cuadrados de los cuales 15.555 m2 son zona comercial. La consultora Knight Fran ha sido la encargada de asesorar esta operación.

Los centros comerciales españoles siguen  siendo atractivos al capital riesgo extranjero; prueba de ello es la compra del centro comercial Zielo Shopping en Pozuelo, Madrid por la gestora de fondos suizos UBS. Esta gestora de fondos inmobiliarios ha adquirido este centro por 73 millones de euros.

4.- En 2015  habrá 230.000 m2 nuevos en Centros Comerciales en España
Los inversores nacionales e internacionales realizaron 24 operaciones de compraventa sobre 34 centros comerciales en el año 2014 y dispararon la cifra de la inversión hasta 2.500 millones de euros, según fuentes de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).

En el primer trimestre de 2015, los centros comerciales en España han continuado captando gran parte de la inversión en Retail. Entre enero y marzo de 2015, este sector absorbió  el 49% del total de la inversión, llegando a los 450 millones de euros, según datos de la consultora inmobiliaria JLL. Dos de las operaciones más significativas que han tenido lugar en este periodo, son la compra del centro comercial Plenilunio por la francesa Klépierre, por 375 millones de euros, y la compra del centro comercial Airesur. A la fecha España se sitúa como el cuarto país europeo preferido por los inversores interesados en adquirir activos comerciales. Lideran el ránking Reino Unido, Alemania y Francia.

En el último informe de Retail presentado en Marzo de 2015 por JLL (Jones Lang Lasalle) sobre el mercado de Centros y Parques Comerciales, su departamento de Research y Estudios informa que a lo largo del 2015 se inaugurarán más de 230.000 m2 de nueva superficie comercial en España. Este dato viene de las inauguraciones de seis nuevos centros comerciales y a la ampliación de otro de ellos. Al finalizar el 2015 se estima que nuestro país dispondrá de un total de 688 centros y parques comerciales, alcanzando una cifra de 16,5 milllones de m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable).

Según explica Luis Iñiguez, director de la división de Retail de JLL, «la nueva superficie comercial de 2015 tendrá a Andalucía como gran protagonista, donde se inaugurarán un total de 85.000 m2, seguida de Madrid, con 60.000 m2, Galicia con 34.000 m2, Canarias 25.000 m2, Comunidad Valenciana 17.000 m2 y Cataluña 11.000 m2».

Esta estimación de 230.000 m2 nuevos supondrá el doble de superficie que la inaugurada a lo largo de 2014, cuando la SBA de aperturas y ampliaciones fue de 113.516 m2. Por lo que respecta a la densidad media actual que hasta ahora ascendía a 356 m2 /1.000 habitantes, se prevé que para el año 2018 llegue a los  377 m2/1.000 habitantes.

«La clave del futuro de los centros comerciales pasa sin duda por la palabra reposicionamiento. Es decir, establecer una diferenciación para que cada centro tenga su propia identidad, para lo cual es importante conocer el público al que te diriges y qué demanda, de modo que se pueda aportar una experiencia de compra al cliente», explica Sergio Fernandes, director de Centros Comerciales de JLL.

5.- Mercado de inversión
El año 2014 se cerró con una cifra de inversión récord alcanzando los 3.344 milllones de euros. Se estima que la cifra de inversión a finales del año 2015 supere los 2.500 millones de euros. Ya el primer trimestre del ejercicio se ha saldado con una cifra cercana a 1.000 millones de euros.

Así, el año pasado España se situó como el cuarto país preferido por los inversores interesados en adquirir centros y parques comerciales en Europa. De los 37.600 millones de euros de inversión retail europea en 2014, España captó el 8% de la inversión, por detrás de Reino Unido (35%), Alemania (15%) y Francia (14%). Por activos, los centros comerciales continúan siendo el producto más demandado en Europa, aglutinando el 64% de la inversión, seguido de parques comerciales (23%), supermercados (11%) y el resto, con un 2%.

Respecto a las rentabilidades de estos activos, los valores resultan muy atractivos para los inversores, ya que se sitúan en un porcentaje cercano al 5,25% para centros comerciales y en un 6,75% para locales en zonas prime. Ránking de ciudades. Demanda de operadores. Rentas y ventas. Las rentas medias en Centros Comerciales han subido un 6,7% en España.

Londres, París, Moscú y Milán son los mercados europeos más demandados por las marcas internacionales para instalarse. Madrid ocupa el quinto puesto de este ránking, mientras que Barcelona ocupa el décimo puesto, consolidándose como el segundo mercado español preferido. Los operadores y marcas comerciales siguen centrando su interés en la búsqueda de espacios comerciales prime, pero ante la escasez de este tipo de producto, comienzan a buscar alternativas en localizaciones más secundarias. La escasez de metros cuadrados en zonas prime ha provocado un incremento en las rentas medias, que en un año han aumentado un 6,7%.

La tasa de desocupación media de locales ha aumentado un 1% en 2014. Se sitúa en el 17% de locales vacíos y en el 11% de SBA desocupada. Los locales más pequeños -entre 51 y 200 m2  -tienen la tasa de desocupación más alta (19% de la SBA), mientras que los más grandes – más de 1.500 m2  – son los menos desocupados (6% de  la SBA).

En cuanto a las ventas de locales comerciales, éstas han variado  según la tipología del centro comercial según su área de influencia. De esta manera, los centros prime o primarios (ubicados en las mejores zonas del centro de las ciudades) registraron en 2014 una venta media de 3.525 €/m2 al año, mientras que los centros secundarios (ubicados a más de 10 minutos a pie de centro ciudad) alcanzaron ventas de 2.270 €/m2 al año, y los terciarios (ubicados a  más 10 minutos en coche de centro ciudad) de 1.835 €/m2 al año.

6.- Los centros comerciales preferidos por la beautiful people.
Un Centro Comercial que quiero destacar  por la elegancia y el Lujo en Los Ángeles es el Beverly Center. Dicho Centro Comercial es frecuentado por numerosos famosos, cantantes  y celebrities. Ellos se reúnen para realizar sus promociones, eventos, presentaciones o  simplemente para ir de compras. El famoso y controvertido cantante Justin Bieber elige este centro para realizar sus compras rodeadas de su servicio de seguridad. Selena Gómez, los Kardashian  al completo son, entre otros, rostros los habituales al Beverly Center Mall.

Beverly Center es el principal destino de moda del sur de California, con más de 100 boutiques especializadas distintivos que refleja diversidad de estilos y gustos de Los Ángeles. Entre otras las mejores marcas de lujo como Burberry, Dolce & Gabbana, Fendi, Gucci, Louis Vuitton, Prada, Tiffanys & Co, San Laurent y Salvatore Ferragamo se reúnen en un entorno glamoroso.

Las locomotoras principales del Centro son Bloomingdales y Macys. La gran variedad de tiendas  diferencian y hacen más amplia la diversidad en moda: Ben Sherman, Henri Bendel y Tránsito, H & M y XXI siempre hacen de Beverly Center una experiencia de compra definitiva. Recientemente se unieron a la mezcla comercial Giuseppe Zanotti Designe, Halston Heritage, Maje, Sandro, UNIQLO y Z Zegna.

Otro de los centros comerciales en Los Ángeles más frecuentados por la beatiful people, famosos, celebs y blogueras del mundo es The Grove.  Todo gira en torno al mundo más fashion y del glamour. Merece bien la pena perderse en este ensueño de concepto de Centro Comercial. Es uno de los Top Ten Shopping Centers de Los Ángeles. Su dirección es para no olvidarla: 189 The Grove Drive Los Ángeles, CA 90036.

The Grove es un complejo comercial de Los Ángeles al aire libre que parece un barrio de la misma ciudad. Es uno de los centros comerciales más frecuentados por los famosos de Hollywood. Este centro comercial es propiedad de Rick J.Caruso de la compañía Caruso Affiliated y abrió sus puertas en 2002 presentándose como una de las mejores zonas comerciales de Los Ángeles situada en Road Drive. Cuando  paseas por  The Grove da la sensación de remontarse a mediados del siglo XX, ya que el diseño de las tiendas recuerda a las antiguas casas de los años 20, con grandes avenidas y plazas pequeñas llenas de encanto. Es por esta razón que aunque el viajero no quiera comprar, es realmente agradable pasearse por The Grove e imaginarse cómo era América en los Felices Años 20.

The Grove es el lugar donde fácilmente te encuentras tomando un café al lado de  Jessica Alba o te cruzas con Katie Holmes y su hija, en la tienda de American Girl.  Otra asidua a The Grove es  Jeniffer López  y familia al completo. Fácil encontrarse con las actrices de Sexo en Nueva York, y otras muchas celebs y modelos…

Es un centro comercial pequeño, con un encanto chic por su contraste entre tiendas y fabulosos restaurantes. En su directorio de marcas puedes encontrar de todo y para todo los gustos: Abercrombie & Fitch, American Girl Place, Anthropologie, Apple, Arden B., Athleta, Baby Gap, Baccarat, Banana Republic ,Barnes & Noble ,Barneys New York, Chico’s, Coach, Crate & Barrel, Custo Barcelona, Forever 21,Fresh,Gap ,Gap Body, Gap Kids, Gap Maternity, GUESS by Marciano, J. Crew, Janie and Jack, Jimmy Choo, Johnny Was, Kiehl’s Since 1851,Lalique ,Lucy Zahran&Co., MAC Cosmetics, Michael Kors, Michael Stars, Nike, Nordstrom, Pacific Sunwear, Pacific Theatres, Pottery Barn Kids, Stella McCartney, Steuben at Lucy Zahran & Co., Splendid, Swarovski, Theodore, Tommy Bahama,  Topman, Topshop  ,Tracy Allen Fine Jewelry y UGG Australia.

De todo este centro comercial me quedo con una frase que Rick J.Caruso, ( su propietario) pronunció en una ponencia sobre Retail Shops y Ciudad a la que tuve el honor de asistir como invitado y ponente. Decía en dicha ponencia magistralmente que había que integrar los espacios comerciales como el núcleo de atracción y de influencia al concepto de hacer ciudad, sin destruirla, enriqueciéndola y combinándola con lugares arquitectónicos con gran valor añadido. Sólo bajo este prisma los centros comerciales se acercarán a lo más preciado nuestro verdadero existir y razón de ser “el cliente”. «We Don’t Build Retail Centers, We Build the Center of Town», Rick J. Caruso.

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