Por qué comprar acciones inmobiliarias (V)

LAR, Ganando en Velocidad.

Grupo LAR. Foto: idealista
Grupo LAR. Foto: idealista
Hispania, Lar España y Merlin, las apuestas inmobiliarias de Banco Sabadell en Bolsa. Foto: idealista

Reiteramos nuestra recomendación de COMPRAR con P.O. de 11,75 euros/acc (potencial +10,4%). Creemos que la acción está barata cotizando con descuento del -4% frente a NAV’15e (+9% frente a NAV’14) para un crecimiento estimado en los próximos 3 años del +12%.

De las inmobilarias grandes que salieron a bolsa el año pasado LRE es la que peor comportamiento bursátil ha registrado (+6%, vs 23% medio) lo que quizá se deba a que no haya cerrado grandes operaciones en los primeros trimestres desde el inicio de actividad. Creemos que el mercado también podría estar penalizando a LRE porque será necesario esperar para ver todo el potencial de su cartera y por su foco en centros comerciales. Esta categoría de activos posiblemente sea la que más ha subido en precio en los últimos 12 meses.

A fecha de hoy LRE ha invertido 526 M euros (frente a un objetivo de 750 M euros en 24 meses desde la OPV), el 52% en centros comerciales. El objetivo de rentabilidad que persigue la compañía es de al menos el 12% anual (incluyendo apalancamiento, que podría ser de hasta el 50% de LTV) una vez invertidos todos los fondos. El equipo directivo ha manifestado su intención de acudir al mercado por nuevos fondos una vez que los actuales hayan sido invertidos.

La Socimi de Grupo Lar compra un centro comercial en Lugo por 67 millones
La Socimi de Grupo Lar compra un centro comercial en Lugo por 67 millones. Foto: idealista

Los activos susceptibles de ser adquiridos son activos prime “infra-gestionados” en oficinas y retail (80% del total) y residencial (no más del 20% y siempre primera residencia). En oficinas están centrados en Madrid y Barcelona y están dispuestos a asumir algo de riesgo (por desarrollo, reposicionamiento de activos) de manera selectiva. En centros comerciales solo les interesan los de tamaño pequeño y medio, de unos 10.000 m2, y donde vean posibilidades de mejora a través de la gestión.

El ticket medio podría ser de unos 20 M euros y intentarán evitar los procesos competitivos grandes, donde creen que la competencia es más elevada. Hasta la fecha el 60% de las transacciones han sido off-market. LRE está gestionada externamente por Grupo LAR mediante un contrato de exclusividad con una duración a 5 años. Grupo LAR es una gestora doméstica con amplia experiencia en el sector y con un foco de especialización en centros comerciales (tiene un 61% de Gentalia, el mayor operador de centros comerciales del país).

La conjunción de mayores rentas y compresión de yields sugiere una buena evolución de las valoraciones en España en los próximos años. En el caso de LRE asumimos una rebaja de la yield de los activos de -127pbs en los próximos 3 años, con un aumento de rentas del +4,4% anual. Esto sería consistente con un crecimiento del NAV (ajustado por dividendos repartidos) del +12% anual en los próximos en 3 años.

LAR inmobiliaria.
LAR inmobiliaria.

Creemos que existe una buena oportunidad de aumento de rentas en centros comerciales debido a que en los peores años de la crisis los propietarios realizaron importes descuentos para incentivar la ocupación. Así, a medida que venzan los contratos antiguos existe la oportunidad de generar mayores rentas en la renovación. Las rentas de los centros comerciales podrían estar más de un -10% por debajo de precio de mercado en estos momentos. En oficinas también existen oportunidades de mejora. Aquí destaca el activo situado en Cardenal Spinola en Madrid, con una ocupación actual inferior al 40%, y donde la compañía va a reposicionar el producto mediante una reforma significativa.

Reiteramos que nuestro P.O. es de 11,75 euros/acc (potencial +10%). En nuestra valoración proyectamos la evolución de la cartera como es hoy, sin considerar las adquisiciones que puedan realizar en el futuro. LAR cotiza con descuento del -4% frente a NAV’15e (con prima del +9% frente a 2014) y a estos niveles de precio nos parece que está barata. Creemos que el mercado está penalizando a LRE porque será necesario esperar para ver todo el potencial de su cartera y por su foco en centros comerciales. Esta categoría de activos posiblemente sea la que más ha subido en precio en los últimos 12 meses. En el corto plazo la rentabilidad por dividendo todavía será reducida (+2%).

Grupo LAR
Grupo LAR

Analista: Ignacio Romero. Disclosure: El periodo al que se refiere la recomendación se establece en un año. La recomendación está basada en hipótesis razonables sobre diversas variables en la fecha de publicación. La evolución posterior de alguna de esas variables (como por ejemplo: cambios sobrevenidos en tipos de interés, tipos de cambio, precios de materias primas, y otras variables que pueden ser tanto específicas de la compañía, como generales de su sector) podría motivar un cambio de recomendación mediante un nuevo informe de análisis. Las recomendaciones de la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. son COMPRAR, VENDER y BAJO REVISIÓN. La recomendación de COMPRAR se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución mejor a la del mercado (referencia Ibex35 e Indice General de la Bolsa de Madrid para las compañías españolas; referencia Eurostoxx50 para las compañías de la zona Euro) mientras que las de VENDER se emiten para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución peor a la del mercado de referencia. La recomendación de BAJO REVISIÓN se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. está analizando posibles cambios en las estimaciones o valoración tras algún hecho relevante que haga posible ese análisis detallado. El presente informe ha sido preparado por la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A., basado en información pública disponible.

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