Razones Para Comprar Acciones Inmobilarias (y VII)

Hispania: Excelente capacidad para encontrar activos.

Isla Cielo en Barcelona, Hispania. Foto: idealista
Isla Cielo en Barcelona, Hispania. Foto: idealista
Isla Cielo en Barcelona, Hispania. Foto: idealista

Hispania cotiza con prima del +16% frente a NAV’15e, aunque aquí habría que decir que este NAV no recoge el valor que la operación de BAY puede generar para HIS (que podría ser de 1,8 euros/acc en los próximos 3 años). Creemos que HIS merece una prima por el atractivo de las operaciones que está consiguiendo cerrar. Creemos que puede crecer su NAV a una TACC del +14%.

Reiteramos recomendación de COMPRAR con P.O. ( Precio objetivo) de 14,01 euros/acc (potencial +4,6%) sobre la base de un crecimiento del NAV (con dividendos) del +14% en los 3 próximos años. Aunque el valor lo ha hecho bien en bolsa en lo que llevamos de año (+24%, +12% relativo al IBEX35) consideramos que todavía tiene recorrido adicional.

Edificio de oficinas Hispania en Madrid. Foto: idealista
Edificio de oficinas Hispania en Madrid. Foto: idealista

La conjunción de mayores rentas y compresión de yields de mercado serán favorables para la buena evolución de las valoraciones en España en los próximos años. En el caso de HIS asumimos una rebaja de la yield de los activos de -137 pbs en los próximos 3 años, con un aumento de rentas del +7% anual. Hispania ( His) tiene un perfil de inversor value added/oportunista, es decir, tiene un sesgo de riesgo medio-alto.

El 54% de la cartera está invertido en hoteles (incluyendo la operación con Barceló), 29% en oficinas y 18% en residencial. Por mercados, el foco está en Madrid y Barcelona y en el caso de los hoteles en las islas. Al mercado le preocupa que la excesiva competencia por comprar activos suba los precios abruptamente. El riesgo es real, y de hecho algo de esto ya se ha visto en 2014, pero también creemos que hay suficiente oferta de activos para que aquellas plataformas con mayor poder de gestión puedan evitar los procesos más competitivos y acceder así a buenas oportunidades.

Edificio Criteria de Caixa Holding comprado por Hispania
Edificio Criteria de Caixa Holding comprado por Hispania. Foto: idealista

El equipo de Azora, la gestora de HIS, ha demostrado su capacidad para cerrar operaciones a precios atractivos. Nos gustan las adquisiciones que ha realizado y creemos que podrá alcanzar su objetivo de rentabilidad, que es de al menos el 15% anual (incluyendo apalancamiento). Valoramos positivamente la capacidad de Azora para hacer operaciones “off-market”, evitando así las subastas competitivas, gracias a sus capacidades para originar negocio. El 88% de las operaciones que ha hecho entran en esa categoría, según Azora.

Valoramos también su capacidad para hacer operaciones de cierta complejidad, algo que no todos los actores del mercado pueden o quieren realizar. HIS puede comprar activos vía deuda, algo que requiere unas capacidades de gestión específicas y permite acceder a determinados activos a precios favorables. Un ejemplo de ello es la operación de Realia, que si bien parece prácticamente imposible que finalmente salga adelante (por la aparición de una oferta competidora y porque los principales accionistas no van a vender a HIS), refleja bien la manera en que HIS puede acceder al control de los activos.

Datos Financieros Hispania
Datos Financieros Hispania

Entre las operaciones en marcha destaca la creación, junto a Barceló, de BAY, una SOCIMI hotelera que va a transformar el perfil de la compañía. Esta transacción nos parece muy atractiva porque la yield bruta estimado de entrada es superior al 10%. Recientemente cerró una ampliación de capital de 337 M euros (46% de la capitalización bursátil previa). Los nuevos fondos servirán para seguir invirtiendo.

Datos operativos Hispania
Datos operativos Hispania

Analista: Ignacio Romero. Disclosure: El periodo al que se refiere la recomendación se establece en un año. La recomendación está basada en hipótesis razonables sobre diversas variables en la fecha de publicación. La evolución posterior de alguna de esas variables (como por ejemplo: cambios sobrevenidos en tipos de interés, tipos de cambio, precios de materias primas, y otras variables que pueden ser tanto específicas de la compañía, como generales de su sector) podría motivar un cambio de recomendación mediante un nuevo informe de análisis. Las recomendaciones de la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. son COMPRAR, VENDER y BAJO REVISIÓN. La recomendación de COMPRAR se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución mejor a la del mercado (referencia Ibex35 e Indice General de la Bolsa de Madrid para las compañías españolas; referencia Eurostoxx50 para las compañías de la zona Euro) mientras que las de VENDER se emiten para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. espera una evolución peor a la del mercado de referencia. La recomendación de BAJO REVISIÓN se emite para aquellas compañías en las que la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A. está analizando posibles cambios en las estimaciones o valoración tras algún hecho relevante que haga posible ese análisis detallado. El presente informe ha sido preparado por la Dirección de Análisis de Banco de Sabadell, S.A., basado en información pública disponible.

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