Optimismo moderado para el retail inmobiliario español

La previsión de ingresos para el retail en España se mantendrá en niveles de inversión similares al año 2017 y podría superar cifras cercanas a los 4.000 millones de euros en el año 2018. Una cifra que se desprende del último estudio de research de BNP Paribas Real Estate y que va en línea con otros estudios de otras fuentes consultadas. Mientras, al otro lado del charco, el brick está sufriendo una más que “ligera reconversión” con cierres de unidades de tiendas en centros de primer orden. Todo esto creo que atañe al sector y requiere una profunda reflexión.

No estoy de acuerdo con la mal  llamada “apocalipsis del mercado en EEUU”, desde mi punto de vista el sector del retail inmobiliario en EEUU ha estado creciendo sin parar a ritmos frenéticos. Los cambios de tendencias y hábitos del consumidor hacen oscilar las cifras de inversión en el sector pero las marcas, fondos, inversores y promotores del retail tan sólo deben saber dónde han de invertir sus dineros con el fin de que rentabilicen más sus activos en función geoestratégica.

Además, los activos inmobiliarios han de saber transformar su oferta con el fin de persuadir y saber conectar  mejor cada día  con el “nuevo consumidor”. Los centros y parques comerciales han de ser focos de atracción de clientes a base de buscar fórmulas estimulantes y atractivas que aporten un “nuevo ocio” no mera monotonía. Los centros comerciales han de mostrase como seres despiertos y poder transformar sus hábitos en función de un consumidor que viene demandando nuevas ideas y aplicaciones tecnológicas.

Estas nuevas  fórmulas y transformación de los malls estarán basadas en saber estudiar minuciosamente todos y cada uno de los hábitos de consumo de sus clientes. Este nuevo centro comercial ha de ser trasgresor y rompedor descartando estrategias monótonas obsoletas que ya no aportan nada al cliente y por lo tanto a la sociedad de consumo. Yo le llamo el nuevo centro comercial conectado integral, pues ha de servirse de todas cuantas herramientas físicas y omnichannel coexistiendo en un mismo espacio integrado.

Volviendo al artículo, España da síntomas de fortaleza, una vez más, pero ahora, con cierto miedo escénico a lo que pueda acontecer viendo la que está cayendo al otro lado del Atlántico. Esa cifra cercana a los 4.000 millones de euros se desprende del último estudio de research de BNP Paribas Real Estate y va en línea con otros estudios de otras fuentes consultadas. Estas estimaciones optimistas vienen con el aval de las operaciones de inversión realizadas en los dos primeros meses del año y otras de gran envergadura que actualmente están en curso, destacan entre ellas los procesos de venta de tres activos de la cartera “Iberian Assets” cuyo valor asciende a 500 millones de euros y la venta del centro comercial “Ballonti” en Baracaldo , con precio estimado de cierre de operación entre 125 y 150 millones de euros.

De nuevo los centros comerciales se mantienen como la tipología más demandada por los inversores, debido a su buena rentabilidad. Las rentabilidades medias para 2018 serán similares a las obtenidas en el año 2017, es decir, un 6 % – 6,5 % en parques de medianas superficies, en centros comerciales prime  oscilará una rentabilidad del 5% -5,5% y en los llamados locales prime “High Street” el 3 %. Esto sería mantener un nivel de rentabilidades óptimas.

Jaime Maynau, director de inversión Retail de BNP Paribas Real Estate, explica que “en este escenario, se observa una clara tendencia hacia la compra de suelo comercial por parte de inversores con perfil promotor, para el desarrollo de los parques de medianas, tras años de parón por la crisis en este sector”.

A cierre del año 2017 el stock de centros comerciales alcanzó 15.841.209 m², según la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), y el número total de centros comerciales en España ascienden a 555. En los tres últimos años se ha observa un incremento en la actividad, aunque muy lejos del volumen de nuevos centros que se inauguraban en los años previos a 2009.

De este modo, se espera un volumen de inversión en torno a 1.800 millones de euros en 2018, y veremos, además, que las ciudades secundarias seguirán incrementando su protagonismo. Esto se debe al incremento de la demanda que, según el Barómetro de CBRE, incrementará de forma suave, de acuerdo con el 40 % de los expertos. Adicionalmente, se prevé la apertura de entre 5 y 10 nuevos complejos, lo que equivale a 225.000 y 275.000 m² de nueva SBA. Más a medio plazo, el pipeline de nuevos desarrollos aumentará, con el enfoque puesto en modernizar los centros comerciales, tanto en diseño como en oferta comercial.

Del 2018 a 2020 hay una estimación de que se inaugure casi nuevos 800.000m2 de nuevos centros comerciales y 250.000m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA) en ampliaciones de centros ya existentes. El mercado del real estate demuestra optimismo dado el buen momento que atraviesa el sector. Pero queda mucho por hacer y por afrontar y no sería nada bueno lanzar campanas al vuelo antes de… No vaya a ser que esto cambie. Los Centros a destacar del futuro más próximo que darán muy buenas noticias serán: “Palmas Altas” en Sevilla con 100.000 m2; Open Sky en Torrejón de Ardoz (Madrid) con 90.000 m2; Centro Comercial Canalejas en pleno centro de Madrid y un nuevo proyecto de Unibail-Rodamco de 58.400m2 en Benidorm.

Como conclusión los inversores parecen demostrar de nuevo apetito inversor en España y más en concreto en las zonas prime de las grandes ciudades comerciales. Localización prime mejor que secundaria.

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