La falacia de la burbuja inmobiliaria en China

Cuando analizamos los mercados y observamos tendencias alcistas, una de las tentaciones más evidentes es la de calificar esta situación como “burbuja”. Cuanto más “llamativo” es el crecimiento, mayor es dicha tentación aunque la realidad y los datos se encarguen una vez y otra de desmentirlo. Desde los cursos más elementales de Economía, el término “burbuja” se define como una separación creciente entre el precio de un activo y su valor fundamental.

Por ejemplo, una empresa líquida cuya cotización en Bolsa se dispara hasta múltiplos superiores a PER 50 (número de veces que supone el precio de cotización sobre el beneficio por acción) de una forma continuada en el tiempo, sí cabe decirse que está en una “burbuja” dada la enorme separación entre precio y fundamentales (representados por el beneficio por acción).

Quizá uno de los mejores ejemplos sea el mercado inmobiliario en China. En él, la mayor parte de las casas de análisis y los titulares de prensa apuntan a una “burbuja descomunal” cuya mayor amenaza es un hipotético “pinchazo”. Pero, ¿en realidad hay una burbuja inmobiliaria en China? Los datos apuntan a que esto no es así.

Según los últimos datos publicados por el Consejo de Estado chino correspondientes al mes de febrero de este año 2016, los precios de la vivienda en las 70 grandes ciudades de la segunda mayor economía del mundo, tienen un comportamiento que cabe resumirse en los siguientes puntos:

1. Estabilidad de precios en la gran mayoría de las ciudades con respecto al mismo período del año anterior (nube de puntos concentrada de forma horizontal en el nivel 100 que indica mismos precios que en 2015)
2. La ciudad más dinámica en construcción tanto para uso residencial como comercial es Shenzhen, el puerto que conecta la China Continental con Hong Kong. El incremento de precios tanto en vivienda nueva como de segunda mano está en el entorno del 57%
3. Tres ciudades también experimentan incrementos de precios significativos: Beijing (Pekín), Shanghái y Changsha (capital de la provincia de Hunan, al sur de China y provincia de nacimiento de Mao Zedong)
4. El mercado de segunda mano se muestra más dinámico en Pekín que en el resto de las grandes capitales chinas, por detrás de Shenzhen. La ciudad de Ningbo (la segunda capital de la provincia de Zhejiang, al noreste de China) destaca por un crecimiento de dos dígitos de este mercado residencial.

Las nubes de puntos de cada uno de los gráficos están centradas en Base 100 el precio de la vivienda en febrero de 2015 para realizar una comparación interanual. Tanto el anterior como los siguientes gráficos corresponden a cada segmento de mercado:

A la luz de los datos graficados anteriormente, la tan “temida” burbuja inmobiliaria china no es tal. Ciertamente, las ciudades donde se están produciendo mayores incrementos de precios son las que acogen a la mayor parte de la emigración procedente de las provincias menos desarrolladas del interior. Además, son ciudades donde se está experimentando una importante revolución tecnológica. Son las sedes de millones de pequeñas y medianas industrias que van convirtiéndose en grandes gracias a su internacionalización. Es el caso de la ciudad de Nanjing a orillas del gran río Yangtsé.

En esta ciudad, la sucursal del Banco Central de China (PBOC) para toda la provincia de Jiangsu ha emitido una circular en la que regula la titulización de activos hipotecarios, crédito promotor y desarrollos urbanísticos. En esta provincia, el dinamismo inmobiliario lleva a extremar las medidas de control del riesgo especialmente en el denominado “shadow banking” o sistema bancario en la sombra.

El crédito inmobiliario cada vez depende más de entidades fuera del mercado bancario con un desarrollo potente del mercado de capitales. Por ello, el PBOC está aumentando los requerimientos de reservas para amortiguar el riesgo en entidades regionales como el Nanjing Bank o el Nanjing City Commercial Bank, filial de la Caja Postal de Ahorros de China en la provincia.

En suma, mayores requerimientos de capital para las entidades financieras unido a estabilidad de precios, es la definición que resume grosso modo el actual mercado inmobiliario chino. Precisamente, las ciudades que experimentan caídas de precios es donde se está absorbiendo el stock de vivienda nueva que dejaron los años anteriores a 2010-2012.